在執行買賣不動產的流程中，身為代書最害怕遇到的就是遇到⋯買方一天到晚追問：房子到底何時才會過戶❓可以先過戶嗎❓不然我怎麼敢把錢交給你們😡(內心總會OS :不是我們不過戶，是您根本還沒準備好啊😅而且我們有做履保🤬）
如果買方不配合作業，我們是無法過戶的🥹接下來，就來分享代書過戶前需要作業的細節吧✨
大家常聽到所謂的「過戶」，其實指的是透過買賣、繼承或贈與等方式來取得不動產的所有權。簡單來說，就是將不動產的產權從A的名下，轉移到B名下的流程🏠而對代書來說，每筆交易確認買方確認登記人等細節後，便會向稅捐處申報土地增值稅與契稅。
(詳見 #什麼是土地增值稅 與 #什麼是契稅)
代書會按照 #謄本 的標示內容，依規定格式擬定所有權買賣移轉契約書，也就是俗稱的「公契」後（用於地政機關辦理登記時，作為契約憑證與課徵印花稅、土地增值稅與契稅之依據）代書會把所有資料整理後製作成一個登記案件，等待買方所有款項預備完成與確認賣方產權清楚並提供完印鑑證明以及權狀後，連同實價登錄申報書到地政機關送件登記。
那買方到底要準備到什麼程度才能過戶呢❓
以有作履約保證為例，過戶前，必須入履保的最後一個款項階段是「完稅」。若買方不貸款，在稅單核發後三日內，代書會通知買方完稅，買方需將完稅款、買方仲介服務費、契稅與 #預收規費 匯入履保帳戶，確保所有款項都在履保帳戶內，保障買賣方點交 完成後，賣方可以拿到全部的價金後才送件過戶🏠
若買方需要貸款，代書會在簽約後請買方準備財力資料，並開始請銀行協助估價。（通常代書會跟好幾家配合良好的銀行有群組，可以免調聯徵在第一時間取得初估可貸金額)若買方想自行找銀行，代書會配合窗口作業，但其實厲害的代書基本的銀行都有配合😉
若買方條件不差跟沒有奇怪的要求😅交由代書協助能減少自己辦理不熟悉流程而損失的時間，而實際可貸金額與利率因買方條件會有所調整。在貸款核定後取得銀行用印完成的 #設定契約書，確認完稅後（完稅款與其他必要費用都入履保帳戶）才將買賣案件與設定案件連件送地政登記。
看完是不是覺得有作履保很安心呢🥰
一方面保障賣方在過戶前，確保買方價金全都預備好；一方面保障買方在 #點交 前，除了憑單據向履保申請過戶相關稅費外，沒有經過買賣雙方同意並簽字時，賣方無法動用任何一毛價金的(看的到用不到)。所以買方還沒備好所有價金時，代書是不可能過戶給買方(價金無法用本票做替代❗️)，希望聰明的買方賣擱問拉🥲
另外即使賣方本身有貸款還是可以過戶的，因版面篇幅有限，留在 #不動產買賣流程（下篇）時，再跟小鋼筆🖌們分享拉😉