在買賣房屋的過程中，對賣方最重要的兩項稅賦就是「 土地增值稅 」與「房地合一稅」，最近有朋友剛賣房子問小代書，為何他賣了房子好像沒賺多少錢，卻要繳不少土地增值稅，另一位朋友賣掉賺了一堆錢，卻沒繳到土地增值稅，這土地增值稅到底怎麼算的?
其實簡單來說，所謂的土地增值稅，就是所有權人因為享受土地因自然漲價而帶來增值的利益，政府便在出售時課徵增值所得的稅。
從孫文先生所提倡的民生主義兩大原則之一的「平均地權」說起，主要是為了防止土地集中在少數人的手裡，因此由地主自行報價，然後由政府照價收稅，必要時照價收買，漲價歸公，徹底解決土地問題，達到耕者有其田，並且防止地主因地租與地價上漲得到暴利。
而所謂「漲價歸公」便是在訂定地價之後，將土地自然增值的部分屬於公有，因為孫文認為地價上漲，是社會改良與進步的結果，而這也是眾人努力經營得來的。所以土地漲價的增值所得，應該讓大眾共享，政府也應該將漲價歸公的收入，用於公共福利事業。
而土地增值稅是以漲價總數額計算，簡單來說就是這次移轉時申報的移轉現值，減去上次取得時的移轉現值(或原規定地價)乘以當時的物價指數，如果有土地改良費用，應一併減除。
申報移轉現值則可用下列 2 種價格擇一申報：
1. 公告土地現值：為每年1 月 1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。
2.雙方當事人合意之價格，例如：買賣雙方簽訂的契約價格，即實際交易價格。但申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，主管機關得照其自行申報之移轉現值收買，或照公告土地現值徵收土地增值稅。直白的說，就是如果故意低報，土地可能就會按自己申報的價值被政府買走，千萬別自作自受啊。
回到一開始朋友問的問題，因為通常較早取得且持有愈久的土地自然漲價愈多，所以土增稅會愈高（當然也可能土地沒什麼漲）而房屋標的如果在市場成交價不佳，扣除稅費當然沒賺什麼錢；而另一位朋友為短期持有，短期間土地可能沒有太大變化，但房屋價值可能在市場上價格飛漲，賺的盆滿缽滿，不過短期出售獲利滿滿相對的也要面對房地合一稅的重稅啦。
至於要如何合法節稅，那又是一門學問啦，有相關需求歡迎諮詢小代書或至事務所做規劃。