準備買房前，偶爾會有朋友問小代書房屋貸款利率怎麼計算？是固定的利率嗎？每月還的到底是本金多還是利息多？哪種還款方式會比較好呢？這次小代書就跟大家分享一下有關房貸的小知識吧!
在決定買房貸款前，先了解以下3點：
還款計畫是「本息攤還」還是「本金攤還」？
那什麼是「本息攤還」呢?所謂的「本息攤還」，簡單來說就是每個月還款金額固定（本金+利息=固定金額），雖然每一期償還的本金加上利息金額都一樣，但是比例並不盡相同。本息攤還前期主要是償還利息，所以前期還的本金相對較少（銀行要賺錢呀）；但到了後期利息愈還愈多的情況下，償還本金的比例會漸漸提高。而因為每期還款金額固定，對於還款現金流的預算與計畫較容易掌握，目前銀行房貸還款方式大多也是這個方式。
而「本金攤還」則是每期償還本金的固定，再加計每期要負擔的利息後，就是該期要繳納的金額，所以每期的還款金額並不固定。貸款前期因為貸款餘額大，每個月要繳的房貸金額負擔會較高（因爲貸款餘額較多），但隨著本金愈還愈多的情況，貸款餘額會逐漸下降，進而每一期利息的金額也會逐漸下降，導致每期的還款總額會逐漸遞減。而因為一開始就固定償還本金，總利息支出會相對本息攤還方式的利息較少～但相對的要考慮好現金流是否負擔的起前期較高的還款金額。
貸款利率是「固定利率」還是「機動利率」？
由於銀行定存利率，會隨著央行的決策影響而變動，同時也影響著銀行房貸利率浮動，若房貸選擇固定利率，在貸款期間房貸利率並不會隨著市場利率變動而影響，然而當定存利率降低時，原有房貸利率也無法享受因定存利率降低而調降的好處;相對的若選擇機動利率，便要承擔因大環境升息而帶來房貸利率升高的風險。
而實務上，銀行通常會採固定利率和機動利率同時存在，申貸房屋貸款時要留意契約內容⚠️比如：當固定利率計算期間結束時，剩下的期間會採何種方式計算利率？會採用「機動利率」計算，或是繼續依「固定利率」或其他方式計算？或是契約是否有限制如綁約幾年內無法轉貸🈲️、是否有提前清償違約金等限制，審閱時也要多加留意。
房貸總費用年百分率（APR）是多少呢？
所謂APR簡單來說，就是將申辦貸款的所有成本加總後，經過公式計算得出貸款期間，每年得還總費用多少比例的錢，例如：多階段利率、手續費、帳務管理費、開辦費等通通加入計算，更簡單的說就是貸款方案的「總成本利率」。
為什麼要看APR是多少呢？其實很簡單，想想我們看到貸款的廣告時，是不是時常都會有廣告宣稱貸款超低 X%起，但實際上可能手續費非常之高，或是只有前幾期超低利率，接下來都是較高的利率😈所以銀行的廣告僅供參考，還是要實際試算後才會更準確，加上若光看每個月的月付金或優惠利率，會不清楚真正的支出，因此衡量總費用年百分率（APR）的高低，是最能用來判斷實際的放款利率和成本高低，幫助我們用更客觀的角度評估各項房貸的支出。
而總費用年百分率與利率、手續費最相關，因利率會因個人的條件有所不同，雖然每個貸款產品都有提供試算範例，但銀行提供的試算範例不一定就是你預備的情況，所以小代書再撰寫這篇文章時，也幫大家們做完功課，為大家整理了「房貸試算大禮包🎁」
內含：
本息攤還月付金試算工具
房屋總價需要準備多少自備款試算表
本金攤還vs本息攤還利息試算表
想買房子，準備開始計畫，卻不知道自備款到底要存到多少才能買到自己心目中的房子嗎？或是看到總價不知道怎麼規劃要存多少自備款呢?這個表格超方便!馬上算現在的自備款，與粗估每月房貸資金，買得起多少總價的房子。
擬定大略的每月可用資金，將總價減掉自備款後就是預計貸款的金額，考量的利率變動，利用工具細算包含房貸金額/期間、寬限期長度、相關費用等的總費用年百分率（APR），就可以得出貸款期間每月房貸的應繳金額啦，等實際貸款時，有計畫的尋找合適的銀行或是將需求告知仲介與代書，擬定還款計畫就是這麼簡單!
試算完，若可負擔的金額游刃有餘，想知道本金攤還跟本息攤還的利息差別的話，一樣套入表格算起來。
注意事項:
為了維持基本生活以及預留緊急預備金，建議每月總還款金額不超過月收入 三分之一，才能確保每月準時還款並且生活不受影響。另外，若考慮是否使用寬限期，建議直接輸入寬限期長度，並謹慎評估房貸每月還款金額是否在自己能負擔的範圍呦。